无须摇号的滨江粉盘，可能仅此一次
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▲滨江实景图
从杭州城市发展架构来看，无论是跨江的钱江新城1.0、2.0，和钱江世纪城、奥体、亚运村，亦或是南启倾注顶格资源的新篇章三江汇，拥江，是最无可争议的杭州未来发展的城策，在房地产市场毫无二至。
但，从亚运村到一桥的沿江两岸，城市化顶峰后基本没有留存可供后续发展的空间。换言之，才有了滨江人溢到市北、南卧，溢到之江，之江溢到三江汇这样的路径。
但就是这个听起来挺绕的路径，在打破滨江、萧山、西湖、富阳四区行政区划的三江汇的横空出世，这个城市“爆点”瞬间被优化，滨江人回流滨江成为必然。
滨江西，背靠杭州人均GDP顶流，杭州数字产业顶流，两大标签的“国际滨”基础上，迎来杭州未来城市发展模式的实践区——三江汇，未来杭州“人文自然平衡”，“职住平衡”、“城乡平衡”甚至“共同富裕”的实践区助推下，浦沿、滨江西成了整个滨江的新曙光。
浦沿的产业彩蛋，可以参阅既往推文：蛰伏10年，滨江最后的辉煌即将启动！| 房叔说No.198
滨江西前期发展慢，反而成了踏上板块划时代崛起的关键点，是向南向西发展的缓冲和留白。
而就在这个板块空档期，首个新房江荣府即将首开，最幸运的是，在首次落地主城区的荣盛的一番误操作下，本该难摇的滨江粉盘却乍现一个不需摇号的“彩蛋”。
这也是房叔后台自红盘潮、亚运村后，购房者摇号焦虑最多的灵魂三问的第一个问题：“江荣府能不能选？”的一个先天有力的回复。
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▲江荣府效果图，景观仅供参考
至于灵魂三问的第二个问题，“江荣府能不能买？”的问题，确实，在最近杭州二手房、学区房凉凉的趋势下，房地产价格是不是会有震荡下行对于购房者买房决断，确实举足轻重。
也就是说，目前新房如果没有高倒挂“还能增保值”吗？
首先，要了解房地产的历次调控的主因，并不在于打压价格，而在于“稳预期、稳价格”让房地产经济垫脚石软着陆，挤掉价格虚高泡沫，并回归居住属性。
▲智慧新天地规划效果图
在这个方面，滨江西大门，滨江区“两心”之一的智慧新天地所在地浦沿，聚焦互联网医疗、医疗大数据和医疗人工智能等企业进驻基本完成，产业人群开始集聚。
▲江荣府区位效果图
而离江荣府约600米地铁4号线起点站，以及近在咫尺的时代高架、彩虹快速路组成的立体快速交通网络优势。
从这里出发，去市区无论速度、便利程度都超过江南同价位的板块，江荣府所在的滨江西在杭州板块成长上的优势地位不降反升。
另一个值得说的是目前滨江东的新房限价是5.15万/㎡，而未来的滨江西核心产业区的江荣府仅3.8万/㎡无疑有一个不错的性价比，而且尚有潜力。
从江南岸的整体新房供应布局来看，江荣府比较客观的定位是一个妥帖的粉盘。在同期滨涛映月报名数接近10:1的情况下，江荣府意外可以捡漏，基本是江南粉盘的仅有机会了，尤其对于低社保客群而言。
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▲江荣府效果图
另一个购房者疑虑的是：会不会烂尾？
这个要在制度上去回答，在杭州确立销售资金监管体系之后，烂尾风险已经降至最低；而国家资金监管掐住所谓的“三道红线”。
简单来说，就是央行对房地产资金控风险对购房者兜底，转换成话语就是，央妈说：“如果像滚雪球一样借我的钱，到还钱就会有心无力，风险全转嫁银行。提前加个紧箍咒，超过红线，再想借钱或是拿地，对不起，得按我的规矩来。”
看看上市企业“三道红线”，荣盛目前仅踩中剔除预售款后的资产负债率这一条略超70%红线。在49家房企中，排在24位，位于中游位置，还是有希望全部转绿。
而根据年中报，荣盛有息负债679亿，公司更是连续4年经营性现金流为正，仅银行授信额度就高达957亿，对于一家总资产达2935亿的上市企业来说，现金流在可控范围内，营收平衡，稳健拿地发展，尤其重要。
另一个重要的点是，IPO上市的房企不管是运营，还是资金披露、融资能力所承担的风险显然低于普通私企。综合评判，江荣府烂尾可能性极小。
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▲江荣府示范区实景图
另一个，可以佐证的是别看荣盛非常低调，截至2020年末，荣盛发展已进驻19个省约80个城市，已开发或在开发项目约300个，大多集中在经济稳定的“京津冀城市群”、“长三角城市群”、“珠三角城市群”经济底盘型城市群周边。
布局落地浙江5年，累计开发项目已经超13个，足以赢得市场口碑的产品。
首个落地杭州大城西青山湖科技城的荣盛檀越府城，曾创造临安首个摇号纪录，六摇六罄。
而作为荣盛首个杭州主城项目，品牌展示第一次进入省会城市的项目，外人也可以看明白，江荣府在荣盛产品中的地位。
▲江荣府示范区实景图
江荣府外立面运用大面积玻璃与灰白高阶颜色的碰撞，营造老杭州灰瓦白墙的色彩搭配，和来源于传统建筑的檐口……符合滨江充满现代气息和厚重历史底蕴的独特气质。
而材料选择和工艺上，双层中空LOW-E玻璃、断桥隔热铝合金、砌块外保温做法都在做内在的品质坚守。
▲江荣府展示样板房，非交标实景图
精装配置上中央空调、地暖、新风三大舒适家居系统全都配齐，厨房标配方太水槽洗碗机和消毒柜家电四件套；卫生洁具都是科勒。
最关键的还是江荣府建面约119㎡和建面约129㎡的户型确实不错。
▲江荣府约119㎡户型图
约119㎡可以做到整个杭州少见的功能性四房两卫全明户型，甚至拥有两侧玻璃移门构建出交互式亲子的LDKG空间，约6.9米阔景双联大阳台，保证良好的视野和采光。
▲江荣府约129㎡户型图
约129㎡户型约6.4米的餐客一体飘窗和约6.5米面宽的南阳台打出的采光、通风俱佳的空间，江荣府的户型绝对是可以的。
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▲江荣府鸟瞰效果图
很多时候，误会往往源于不了解，真相或许截然相反。因为一个误操作，购房者深层次地去扒一扒一家上市的背后，可以看清江荣府值得定义为粉盘的价值点，恰逢滨江西板块上升的风口。
罗曼罗兰说过：如果有人错过机会，多半不是机会没有到来，而是因为等待机会者没有看见机会到来，而且机会过来时，没有一伸手就抓住它。
这个特殊情况下出现的不需要摇号的粉盘，可能是滨江区仅有的一次。
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文/渔舟 编辑/渔舟
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